Die ehrlichste Antwort, die ich Mandanten in Erstgesprächen geben kann, ist oft die unbequemste: Es gibt keine universelle beste Anlageklasse. Es gibt nur die richtige Mischung für Ihre individuelle Situation. Und manchmal ist das Denkmal nicht das richtige Werkzeug — auch wenn es mein Spezialgebiet ist.
Diesen Artikel schreibe ich nicht, um Denkmalimmobilien zu verkaufen. Ich schreibe ihn, um zu zeigen, wann sie strukturell sinnvoll sind — und wann nicht. Denn nur wer die Alternativen ehrlich kennt, kann eine fundierte Entscheidung treffen.
Drei Anlageklassen stehen Spitzenverdienern in Deutschland im Wesentlichen offen: ETF und Aktien, Bestands- und Renditeimmobilien, sowie steueroptimierte Immobilien nach § 7i oder § 7b. Jede dieser Klassen hat ihre Stärken — und ihre Grenzen.
ETF und Aktien — der Vermögensaufbau-Klassiker
ETF sind das beste Instrument für den langfristigen Vermögensaufbau aus monatlichen Netto-Überschüssen. Niedrige Kosten, breite Diversifikation, hohe Liquidität, kein operativer Aufwand. Wer 1.000 oder 2.000 Euro pro Monat aus dem Netto investiert, fährt mit einem global diversifizierten ETF-Sparplan strukturell richtig.
Was ETF nicht können: einen Steuerhebel bieten. Erträge werden mit 26,375 Prozent Abgeltungsteuer belegt — unabhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz. Ein Spitzenverdiener mit 42 Prozent Grenzsteuersatz zahlt also auf ETF-Gewinne weniger Steuern, als er auf Lohn zahlen würde. Aber er nutzt seinen hohen Steuersatz nicht, um seine bestehende Steuerlast zu reduzieren.
ETF sind ein Werkzeug für Vermögensaufbau, nicht für Steuergestaltung.
— Manfred Braun
Das ist die zentrale Asymmetrie. ETF reduzieren nicht, was Sie heute zahlen. Sie schaffen nur, was Sie morgen besitzen werden. Für jemanden im 42 Prozent Steuersatz ist das ein verschenkter Teil der Wirkung.
Bestandsimmobilien — die solide Mittellage
Bestandsimmobilien — also klassische Renditeobjekte ohne besondere Steuerförderung — sind eine solide Wahl für Investoren, die operativ arbeiten wollen. Mietrendite, Wertsteigerung, Inflationsschutz. Wer eine Eigentumswohnung in einer wachsenden Stadt kauft und zehn Jahre hält, macht selten einen Fehler.
Was Bestandsimmobilien nicht bieten: einen vergleichbaren Steuerhebel. Die lineare AfA von 2 Prozent auf den Gebäudeanteil ist solide, aber stumpf. Bei einem 400.000-Euro-Objekt mit 80 Prozent Gebäudeanteil ergibt das eine jährliche Abschreibung von 6.400 Euro — gegen die Sonder-AfA bei einer Denkmalimmobilie mit gleichem Kaufpreis von rund 25.000 Euro pro Jahr in den ersten acht Jahren.
Stärken & Schwächen im Überblick
I.ETF: ideal für monatlichen Aufbau aus dem Netto
II.ETF: kein Steuerhebel, volle Volatilität
III.Bestand: solider Sachwert, niedrige AfA
IV.Bestand: Modernisierungsstau möglich
V.Denkmal: maximaler Steuerhebel, geringe Liquidität
VI.Denkmal: 12+ Jahre Anlagehorizont nötig
Bestandsimmobilien funktionieren besonders gut für Investoren, die selbst gerne renovieren, vermieten und verwalten. Die das operative Element schätzen. Für Spitzenverdiener mit knapper Zeit und hohem Steuersatz ist die Bestandsimmobilie meist suboptimal — sie bindet Kapital, ohne den steuerlichen Mehrwert zu erzeugen, den die gleiche Investition in einer Denkmalimmobilie erzeugen würde.
Es gibt eine Ausnahme: außergewöhnlich gute Lagen, in denen die Wertsteigerung dominiert. Eine Eigentumswohnung in München-Schwabing oder Hamburg-Eimsbüttel kann auch ohne Steuervorteil eine ausgezeichnete Investition sein. Aber dort sind die Einstiegspreise inzwischen so hoch, dass die Mietrendite nahe null liegt.
Steueroptimierte Immobilien — der Hebel für Spitzenverdiener
Denkmalimmobilien nach § 7i und KfW-zertifizierte Neubauten nach § 7b sind die einzigen beiden Anlageklassen in Deutschland, die einen massiven Steuerhebel mit Sachwertcharakter verbinden. Was sie strukturell auszeichnet:
- Bis zu 100% Abschreibung des Sanierungsanteils in 12 Jahren
- Steuerersparnis im obersten Steuersatz statt mit pauschaler Abgeltung
- Sachwert mit Inflationsschutz — anders als Aktien
- Mieteinnahmen als laufender Cashflow — anders als ETF
- Knappheit bei Denkmal-Bestand — Angebot strukturell limitiert
Bei einem Bruttoeinkommen von 150.000 Euro und einer Denkmalimmobilie über 400.000 Euro mit 70 Prozent Sanierungsanteil entsteht in den ersten acht Jahren eine jährliche Steuerersparnis von rund 11.000 Euro — zusätzlich zu Mieteinnahmen, Inflationsschutz und Wertsteigerung. Diese Summe würde in einem ETF-Depot mehrere Jahrzehnte brauchen, um durch Zinseszins kompensiert zu werden.
Was Sie heute nicht an Steuern zahlen, arbeitet ab heute für Sie selbst.
Wann was passt — eine ehrliche Heuristik
Hier ist meine ehrliche Heuristik nach fünfzehn Jahren Beratung. Sie ist vereinfacht, aber sie hilft beim ersten Sortieren:
Wer unter 80.000 Euro brutto verdient, sollte zuerst einen ETF-Sparplan etablieren. Steueroptimierte Immobilien lohnen sich erst ab einem bestimmten Grenzsteuersatz strukturell — und unter 80.000 Euro ist dieser Hebel zu klein, um die Komplexität zu rechtfertigen. Ab 100.000 Euro brutto wird die Frage interessant. Ab 150.000 Euro brutto ist die Nicht-Nutzung des § 7i ein deutlicher Verlust an Vermögensaufbau-Potenzial.
Aber selbst dann gilt: Eine Denkmalimmobilie sollte nicht das einzige Investment sein. Sie sollte ein Baustein im Portfolio sein — neben einem ETF-Sparplan für monatliche Liquidität, einer Notreserve und ggf. weiteren Sachwerten. Diversifikation gilt auch hier.
Die wichtigste Frage zuerst
Bevor irgendein Mandant eine Anlageentscheidung trifft, stelle ich immer dieselbe Frage: Was ist Ihr Anlagehorizont? Drei Jahre? Zehn Jahre? Zwei Generationen? Die Antwort entscheidet alles. Eine Denkmalimmobilie funktioniert nicht in drei Jahren. Sie funktioniert in zwölf, fünfzehn, zwanzig Jahren. Wer das nicht denken kann oder will, sollte die Hände davon lassen.
Aber wer in Generationen denkt — wer für die Kinder, die Enkel, die langfristige Stabilität der Familie investiert — findet in steueroptimierten Immobilien eines der mächtigsten Werkzeuge des deutschen Rechts. Die Denkmalimmobilie ist nicht für jeden. Sie ist für die richtigen Menschen ein Werkzeug, das ihnen jährlich fünfstellige Beträge zurückgibt, die sie sonst dem Finanzamt überweisen würden.
Welche Mischung für Sie persönlich richtig ist, lässt sich in einem strukturierten Erstgespräch innerhalb von 45 Minuten klären. Manchmal lautet die Antwort: ETF reicht. Manchmal: Sie haben den falschen Steuerberater. Und manchmal: Hier ist ein Hebel, den Sie sich anschauen sollten.
