Die meisten Spitzenverdiener in Deutschland zahlen jedes Jahr einen mittleren fünfstelligen Betrag an das Finanzamt, ohne zu wissen, dass ein einziger Paragraph im Einkommensteuergesetz ihnen einen erheblichen Teil dieser Summe legal zurückgeben würde.
Dieser Paragraph heißt § 7i EStG. Er regelt die erhöhten Absetzungen für Baudenkmäler. Und er ist eine der stärksten und gleichzeitig am wenigsten verstandenen Steuervorschriften des deutschen Rechts.
Ich erlebe es bei Erstgesprächen immer wieder: Mandanten mit 150.000, 250.000, 400.000 Euro Bruttoeinkommen — Ärzte, Anwälte, Unternehmer, Geschäftsführer — die regelmäßig Steuerberater konsultieren, aber den § 7i nie ernsthaft betrachtet haben. Nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil ihn die meisten Berater im Tagesgeschäft gar nicht aktiv anbieten.
Was der Gesetzgeber wollte
Die Logik hinter dem § 7i ist nicht steuerlich, sondern kulturpolitisch. Deutschland verfügt über einen außergewöhnlichen Bestand an historischer Bausubstanz — Gründerzeitviertel, barocke Stadthäuser, klassizistische Villen, industriearchitektonische Zeugnisse des 19. Jahrhunderts. Diese Substanz zu erhalten kostet Geld. Sehr viel Geld.
Anstatt diese Erhaltung allein über staatliche Förderung zu finanzieren, hat der Gesetzgeber einen klügeren Weg gewählt: Er hat private Investoren eingeladen, die Sanierung zu finanzieren — und im Gegenzug einen außerordentlichen Steuerhebel angeboten. Wer ein eingetragenes Baudenkmal saniert, kann den Sanierungsanteil über zwölf Jahre vollständig gegen sein zu versteuerndes Einkommen abschreiben.
Der Staat will bei Denkmal gar keine Steuern — er gibt sie zurück.
— Manfred Braun
Diese Konstruktion ist kein Schlupfloch. Sie ist Verfassungsabsicht. Der Gesetzgeber hat sie bewusst geschaffen, weil er erkannt hat: Ohne private Beteiligung wäre der deutsche Denkmalbestand in seiner heutigen Form nicht zu erhalten.
Wie die Mechanik funktioniert
Die Konstruktion ist einfacher, als die meisten denken. Bei einer denkmalgeschützten Immobilie wird der Kaufpreis in drei Bestandteile zerlegt: Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsanteil. Nur der Sanierungsanteil ist nach § 7i abschreibungsfähig — und genau hier liegt der Hebel.
Der Sanierungsanteil liegt bei einem typischen denkmalgeschützten Objekt zwischen 60 und 80 Prozent des Kaufpreises. In den ersten acht Jahren nach Kauf können Sie davon jeweils 9 Prozent jährlich gegen Ihr Einkommen abschreiben, in den vier folgenden Jahren noch einmal 7 Prozent — insgesamt 100 Prozent in zwölf Jahren.
Die sechs Voraussetzungen
I.Eingetragenes Baudenkmal mit amtlicher Bescheinigung
II.Sanierung gemäß denkmalpflegerischen Vorgaben
III.Sanierungskosten getrennt ausgewiesen im Kaufvertrag
IV.Vermietung als Einkunftsquelle (keine Eigennutzung)
V.Bescheinigung nach § 7i durch Denkmalbehörde
VI.Mindestanlagehorizont von zwölf Jahren
Bei einem Bruttoeinkommen von 150.000 Euro und einem Objekt mit 400.000 Euro Kaufpreis und 70 Prozent Sanierungsanteil ergibt das in den ersten acht Jahren eine jährliche Steuerersparnis von rund 11.000 Euro — allein aus der Sonder-AfA. Über zwölf Jahre summiert sich die Ersparnis auf einen sechsstelligen Betrag.
Das ist keine Steuergestaltung im Graubereich. Das ist die unmittelbare Anwendung eines Paragraphen, der seit Jahrzehnten Bestand hat und durch jede Bundesregierung — gleich welcher Couleur — bestätigt wurde.
Was den § 7i besonders macht
Es gibt mehrere Steuerförderungen für Immobilien in Deutschland. Lineare AfA bei klassischen Renditeobjekten. Degressive AfA bei Neubau. Sonder-AfA für KfW-zertifizierte Bauten nach § 7b. Aber keine dieser Vorschriften erreicht die Wirkung des § 7i. Was diesen Paragraphen einzigartig macht:
- Die Höhe der Abschreibung — bis zu 100 % des Sanierungsanteils
- Die Geschwindigkeit der Abschreibung — vollständig in zwölf Jahren
- Die Stabilität des Rechtsrahmens — seit Jahrzehnten unverändert
- Die Kombinierbarkeit mit anderen Steuervorteilen wie Werbungskosten
- Die Entkopplung vom Marktwert — der Sanierungsanteil bleibt abschreibungsfähig, auch wenn die Immobilie im Wert steigt
Diese Kombination existiert in keiner anderen Anlageklasse. Aktien werden mit Abgeltungsteuer belegt. ETF-Erträge auch. Festgeld ist seit Jahren real negativ verzinst. Klassische Renditeimmobilien bieten 2 Prozent lineare AfA — solide, aber kein Steuerhebel.
Wer den § 7i einmal verstanden hat, betrachtet Steuern nicht mehr als fixe Größe.
Was der Markt nicht versteht
In meiner Erfahrung scheitert die Nutzung des § 7i selten am Geld, sondern fast immer an der Information. Spitzenverdiener wissen oft nicht, dass es ihn gibt. Und wenn sie davon hören, halten sie ihn für eine exotische Konstruktion — etwas, das nur für sehr reiche Menschen funktioniert oder rechtlich riskant ist.
Beides ist falsch. Der Paragraph ist für Einkommen ab etwa 100.000 Euro brutto strukturell sinnvoll. Und er ist juristisch eine der ältesten und gefestigsten Vorschriften des Einkommensteuerrechts überhaupt.
Was es braucht, ist ein Verständnis der Mechanik — und die Bereitschaft, einen langfristigen Anlagehorizont zu denken. Wer Schnellgewinne sucht, ist mit Denkmalimmobilien falsch beraten. Wer Vermögen aufbauen und gleichzeitig seine Steuerlast strategisch reduzieren will, findet hier eines der wenigen verbliebenen legalen Werkzeuge mit dieser Wirkung.
Was Sie jetzt tun können
Wenn Sie regelmäßig fünfstellige Beträge an das Finanzamt zahlen, lohnt es sich, den § 7i einmal ernsthaft prüfen zu lassen. Nicht im Schnelldurchgang. Sondern strukturiert, mit einer realistischen Modellrechnung auf Ihre individuelle Einkommenssituation.
Im Idealfall verstehen Sie nach diesem ersten Gespräch, ob das Modell für Sie passt — und wenn ja, in welcher Größenordnung. Wenn nicht, sage ich es Ihnen ehrlich. Es gibt Konstellationen, in denen Denkmalimmobilien nicht das richtige Werkzeug sind. Das offen zu sagen, gehört zu meinem Verständnis von Beratung.
Aber für die meisten Spitzenverdiener, mit denen ich arbeite, ist die Frage nicht, ob der § 7i funktioniert. Die Frage ist, warum sie ihn nicht schon längst nutzen.
